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III. Berliner Mietendeckel

  1. Anwendungsbereich
    Das Gesetz gilt für Wohnraum (§ 1). Ausgenommen ist der öffentlich geförderte Wohnungsbau, der Neubau (ab 1. Januar 2014) sowie Wohnraum in Studenten- und Seniorenheimen.

    2. Mietbegriff
    Miete im Sinne des Gesetzes ist die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge, z. B. für Möblierung oder teilgewerbliche Nutzung (5 3 Abs. 5).

  2. 3. Bestandsmietverhältnisse
    Kernpunkt des Gesetzes ist der Mietenstopp. Die Mieten werden auf den Stand vom

18. Juni 2019 (Stichtag)

  1. eingefroren (§ 3 Abs. 1).

    Nach dem Stichtag erfolgte Mieterhöhungen sollen nach (höchst umstrittener) Auffassung des Senats unwirksam sein. Ab dem 1. Januar 2022 soll ein lnflationsausgleich von maximal 1,3 % (!) erfolgen.

  2. 4. Neuvermietung
    Die Miete darf bei einer Neuvermietung die mit dem Vormieter am Stichtag wirksam vereinbarte Miete und die gesetzlich festgelegten Mietobergrenzen nicht überschreiten.

  3. Sollte die Vormiete bereits über den Mietobergrenzen liegen, ist also eine Absenkung der Miete erforderlich (§§ 3 Abs. 1, 4, 6).

  4. 5. Mietobergrenzen
    § 6 Abs. 1 führt Mietobergrenzen in Form einer Tabellenmiete ein. Die zukünftig zulässigen Mietwerte reichen von 3,92 € (Baualtersklasse bis 1918 ohne Sammelheizung und Bad) bis 9,80 € (Baualtersklasse 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und Bad) :
Nummer erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis €/m2
1. bis 1918 mit Sammelheizung und Bad 6,45
2. bis 1918 mit Sammelheizung oder Bad 5,00
3. bis 1918 ohne Sammelheizung und Bad 3,92
4. 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und Bad 6,27
5. 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder Bad 5,22
6. 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und Bad 4,59
7. 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und Bad 6,08
8. 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder Bad 5,62
9. 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und Bad  5,95
10. 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und Bad 6,04
11. 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und Bad 8,13
12. 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und Bad 9,80

Gemäß § 6 Abs. 3 kann der Vermieter 1 €/m2 auf den Tabellenwert aufschlagen, wenn der Wohnraum mindestens drei der fünf folgenden Merkmale aufweist:

  1. 1.schwellenlos zugänglicher Personenaufzug,
    2. Einbauküche,
    3. hochwertige Sanitärausstattung,
    4. hochwertiger Bodenbelag in der übenrviegenden Zahl der Räume,
    5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2a).

Ein Zuschlag von 10% wird für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern gewährt (§ 6 Abs. 2).

6. Kappung überhöhter Mieten
Erstmals ab der für Dezember 2020 fällig werdenden Mietzahlung soll der Vermieter zusätzlich verpflichtet werden, überhöhte Mieten in bestehenden Mietverhältnissen zu kappen.
Hierfür wird ausgegangen von den Mietobergrenzen gemäß 5 6 Abs. 1 einschließlich etwaiger Zuschläge gemäß § 6 Abs. 2 und 3.

Diese werden sodann in einem ersten Schritt bei guten Wohnlagen um 0,74 € erhöht, bei mittleren Wohnlagen um 0,09 € und bei einfachen Wohnlagen um 0,28 € vermindert.

In einem zweiten Schritt werden auf den so gefundenen Mietoberwert 20 % aufgeschlagen. Um einen etwaig darüber hinaus gehenden Betrag gilt die Miete als überhöht. Die Erhebung einer überhöhten Miete ist verboten (§ 5 Abs. 1).

7. Modernisierungen
Die Möglichkeit, Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umzulegen, wird erheblich eingeschränkt. Zukünftig sollen nur noch bestimmte Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere solche, die auf einer gesetzlichen Verpflichtung beruhen, zur Energieeinsparung oder zur Herstellung
einer Barrierefreiheit dienen, berücksichtigt werden (§ 7 Abs. 1).

Zudem wird die Umlage auf 1,00 € pro m2 begrenzt. Darüber hinaus sind Modernisierungskosten nicht mehr auf die Miete umlegbar.

Modernisierungsmaßnahmen, die zwischen dem 18. Juni 2019 und dem 23. Februar 2020 erfolgt sind, werden entsprechend behandelt. Die Mieterhöhung muss der lBB lediglich innerhalb von drei Monaten nach dem Inkrafttreten des Gesetzes angezeigt werden.

8. Härtefälle
Vermieter können "zur Vermeidung unbilliger Härten" einen Antrag stellen, im Einzelfall eine angemessene Erhöhung der nach den 55 3 bis 6 zulässigen Miete zu genehmigen.

Eine unbillige Härte soll insbesondere dann vorliegen, wenn die gesetzlich festgelegte Miete auf Dauer zu Verlusten beim Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde.

9. Informations- und Mitwirkungsverpflichtungen
Hervorzuheben ist die Verpflichtung, innerhalb von zwei Monaten nach dem Inkrafttreten des Gesetzes den Mieter Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenzen maßgeblichen Umstände zu erteilen (§ 6 Abs. 4).

Vor Abschluss eines neuen Mietvertrages ist die zum Stichtag vereinbarte Miete mitzuteilen.

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind der lnvestitionsbank Berlin (IBB) anzuzeigen.

Gegenüber den Behörden sind auf Verlangen ebenfalls Auskünfte zur Stichtagsmiete etc. zu erteilen und Unterlagen vorzulegen (z.B. Mietvertrag).

10. Sanktionen
Der Vermieter begeht eine Ordnungswidrigkeit unter anderem dann, wenn er eine höhere Miete, als gesetzlich zulässig, "fordert oder entgegennimmt" , dem Mieter nicht die erforderlichen Auskünfte erteilt oder seinen Mitwirkungspflichten nicht nachkommt.

11. Zeitplan

23. Februar 2020:  Inkrafttreten des Gesetzes  
23. April 2020: Erfüllung der Informationsverpflichtung an alle Mieter gemäß § 6 Abs. 4  
23. Mai 2020: Anzeige von modernisierungsbedingten Mieterhöhungen gemäß § 7 Abs. 2  
23. November 2020: Kappung überhöhter Mieten gemäß @ 5  
23. Februar 2025: Außerkrafttreten des Gesetzes  
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