BWE Berlin und Brandenburg (Bund der Wohnungs- und Grundeingentümer)

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II. Gebrauchsüberlassung / Abgrenzungen

Jedoch ist nicht jede Form der Gebrauchsüberlassung gleich erlaubnispflichtig. In den nachfolgend beschriebenen Fallgestaltungen liegt keine erlaubnispflichtige Gebrauchsüberlassung an Dritte vor, wobei hier betont wird, dass in den nachfolgenden Fällen der im Mietvertrag genannte Mieter grundsätzlich seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben muss.

1. Gast, Besuch des Mieters oder Gefälligkeit für den Mieter

Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung durch den Mieter gehört es auch sich Gäste einzuladen für ein gesellschaftliches Zusammensein. Freunde oder Verwandte einzuladen, um Geburtstage, bestandene Prüfung oder sonstiges zu feiern, ist grund- sätzlich erlaubnisfrei möglich.
Auch Besuch des Mieters bedarf keiner Erlaubnis durch den Vermieter. Ein Besuch
liegt vor, wenn Personen aufgrund besonderer persönlicher Beziehung den Mieter aufsuchen und sich für eine vorübergehende Zeit in den Räumlichkeiten des Mieters aufhalten, ohne dass der Mieter hierfür ein Entgelt erhält. Es entsteht jedoch hier die Schwierigkeit abzugrenzen, wann eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung vorliegt und wann man bereits von einer (erlaubnispflichtigen) dauerhaften Ge- brauchsüberlassung ausgehen muss. Ein verbindlicher Zeitraum ist nicht festgelegt. Überwiegend wird die Meinung vertreten, dass man vom Besuch nur bei einem Aufenthalt von maximal sechs Wochen sprechen kann, andere gehen von drei Monaten aus oder halten eine zeitliche Grenze in dieser Frage für unangebracht. Es wird hier jedoch für sinnvoll erachtet, dass der Mieter den Vermieter um Erlaubnis bittet, falls der Besuch länger als sechs Wochen in der Wohnung sich aufhält. Auf jeden Fall darf der Mieter nicht alle seine Schlüssel für die Wohnung dem Besucher übergeben.

2. privilegierte Personen

Im Lichte des Artikel 6 des Grundgesetzes (Schutz von Ehe und Familie) ist es ein- hellige Ansicht, dass der Mieter den Gebrauch seiner Wohnung auch seinem/n Ehegatten oder Familienangehörigen erlaubnisfrei dauerhaft überlassen kann. Diese Personen sind nicht „Dritte“ im Sinne der §§ 540, 553 BGB. Die Aufnahme dieser Personen in die Wohnung gehört daher zum vertragsgemäßen Gebrauch. Folgende Personen und Personengruppen sind privilegiert:

• Ehegatten,
• eingetragene Lebenspartner,
• Kinder,
• Enkelkinder,
• Stiefkinder,
• Eltern,
• Geschwistern,
• Neffen und Nichten sowie
• Schwiegersohn und Schwiegertochter

Vorsicht: Zu den privilegierten Personen gehören nicht

• der unverheiratete Lebenspartner / Lebenspartnerin sowie
• der/die Verlobte.

Hier muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen. Der Vermieter wird eine solche Erlaubnis jedoch erteilen müssen.

3. Überbelegung

Zum Schutz des Vermieters hat der Zuzug der oben genannten Personen nur dann eine Grenze, wenn die Wohnung überbelegt ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber von vornherein eine ganz bestimmte Grenze einer Überbelegung trotz Gefahr einer übermäßigen Abnutzung oder Beschädigung der Wohnung nicht möglich. Ob eine Überbelegung vorliegt, ist regelmäßig im Einzelfall zu überprüfen. Dabei können Kriterien, wie

• Ausstattung und Zuschnitt der Wohnräume,
• vertragliche Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen,
• Alter und

Lebensgewohnheiten der Besucher sowie

• Zusammensetzung der übrigen Hausbewohnerschaft

von Bedeutung sein.