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II. Mietpreisbremse

1. Grundlegendes


Bereits seit dem 1. Juni 2015 wird die Höhe der zulässigen Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrages über Wohnraum begrenzt. Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist. Um welche Gebiete es sich handelt, legen die Landesregierungen fest (§ 556 d Abs. 2 BGB). Der Berliner Senat hat die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet in Kraft gesetzt.
Kernpunkt der Regelung ist die Begrenzung der Miete bei Neuvermietungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % (§ 556 d Abs. 1 BGB).

Kurzformel:  OM + 10 %

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbare Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Maßgeblich für die konkrete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist dort, wo er aufgestellt wurde, der Mietspiegel (§§ 558 a, c, d BGB). Hierbei ist die Einzelvergleichsmiete für die konkrete Wohnung zu ermitteln, d. h. die Miete ist innerhalb der Spanne des jeweiligen Mietspiegelfeldes festzusetzen.

In der Praxis hat es sich bewährt, nach folgender Checkliste vorzugehen:


1. Einordnung der Wohnung in das zutreffende Mietspiegelfeld
2. Festsetzung der Vergleichsmiete anhand der Merkmalgruppen und der dazugehörigen wohnwerterhöhenden und -mindernden Merkmale
3. Zwischenergebnis: ortsübliche Miete
4. + 10 % Zuschlag
5. Endergebnis: maximal zulässige Miete.


Achtung: Wird Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet (typische Beispiele: Ferienwohnungen, Handwerkerunterkünfte), ist die Mietpreisbremse nicht anzuwenden (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

2. Ausnahmen

Die zulässige Miete kann in folgenden Fällen überschritten werden:

a) höhere Vormiete
Hat der bisherige Mieter bereits eine höhere Miete gezahlt, so darf diese auch mit dem neuen Mieter vereinbart werden (Bestandsschutz, § 556e Abs. 1 BGB).

b) Neubau
Als Neubau zählen alle Wohnungen, die in einem neuen selbständigen Gebäude geschaffen wurden oder z. B. durch Dachgeschossausbau entstanden sind. Solche Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen, wenn sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet bzw. genutzt werden (§ 556 f S. 1 BGB).

c) Modernisierungen in den letzten drei Jahren
Wurde die Wohnung in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses vom Vermieter modernisiert, so darf die ortsübliche Miete nach Maßgabe der vom Vermieter aufgewandten Kosten überschritten werden (§ 556 e Abs. 2 iVm. § 559 BGB). Berechnung: OM für unmodernisierte Wohnungen + 10 % + Modernisierungszuschlag.

d) erstmalige Vermietung nach umfassender Modernisierung
Eine solche liegt vor, wenn der Vermieter für die Modernisierung mindestens 1/3 der Neubaukosten aufgewandt hat. Diese betragen derzeit nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 1.486,00 € je m², so dass bei Modernisierungskosten von etwa 500,00 € je m² von einer "umfassenden" Modernisierung auszugehen ist.

3. Auskunftsrechte des Mieters

Neu eingeführt wurde eine Auskunftsverpflichtung des Vermieters vor Abschluß des Mietvertrages. Diese betrifft nur Fälle, in denen die zulässige Miete (also OM + 10%) überschritten wird. Der Vermieter hat dann unaufgefordert den Grund hierfür anzugeben (§ 556 g Abs. 1 a BGB). Nähere Einzelheiten müssen nicht mitgeteilt werden.
Am einfachsten und sichersten ist es, die Mitteilung in den Mietvertrag aufzunehmen. Verstößt der Vermieter gegen die Auskunftspflicht, kann er lediglich die ortsübliche Miete zuzüglich 10 % verlangen. Wird die Auskunft nachgeholt, so kann die Differenz zwischen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete erst nach zwei Jahren Wartezeit verlangt werden.

4. Rückforderung von Mietzahlungen

Will der Mieter den überhöhten Teil der Miete zurückverlangen, so muss er die Mietpreisüberhöhung zumindestens in Textform (z. B. per E-Mail) rügen. Eine Begründung der Rüge ist nach der Neuregelung nicht mehr erforderlich.
Es bleibt aber dabei, dass nur Mietzahlungen zurückverlangt werden können, die nach Zugang der Rüge fällig geworden sind (§ 556 g Abs. 2 S. 1 BGB).

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