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III. Neuregelung des Modernisierungsrechtes

1. Absenkung der Modernisierungsumlage

Nach dem bisher geltenden Recht konnte der Vermieter die Kosten für von ihm durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 11 % auf die jährliche Miete umlegen. Nach § 559 Abs. 1 BGB neue Fassung wird diese Umlagemöglichkeit auf 8 % begrenzt.

2. Einführung einer Kappungsgrenze

Bislang konnten die im Zusammenhang mit der Modernisierung angefallenen Kosten ohne betragsmäßige Beschränkung umgelegt werden. Nach der Neuregelung erhält die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze:
Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen nur noch um 3,00 € pro m² erhöht werden (§ 559 Abs. 3 a BGB n.F.). Sofern die Ausgangsmiete der betreffenden Wohnung unter 7,00 € pro m² liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur um 2,00 € pro m² innerhalb von sechs Jahren steigen.

3. Vereinfachtes Verfahren bei "kleinen Modernisierungen"

Nach dem neu eingeführten "vereinfachten Verfahren" kann der Vermieter bei Investitionen von maximal 10.000,00 € pauschal 30 % der Kosten für fiktive Erhaltungsmaßnahmen abziehen und die verbleibenden 70 % als Modernisierung auf den Mieter umlegen (§ 559 c BGB). Hat der Vermieter die Miete jedoch in den letzten fünf Jahren vor der Maßnahme bereits wegen anderer Modernisierungen erhöht, so mindern sich die umlagefähigen Kosten um die bereits im Rahmen der früheren Maßnahme abgerechneten Kosten (§ 559 c Abs. 2 BGB). Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung keine weiteren Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen mehr geltend machen (§ 559 c Abs. 4 BGB).

4. Erschwerung des "Herausmodernisierens" von Mietern

Der neu geschaffene § 559 d BGB soll den Vermieter daran hindern, den Mieter zum Auszug zu drängen. Gleichzeitig soll die neue Regelung dem Mieter die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen erleichtern. Die Vertragsverletzung seitens des Vermieters wird in folgenden vier Fällen vermutet:

a) Mit der Baumaßnahme wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigten Beginn begonnen,

b) in der Modernisierungsankündigung wird ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben, durch welchen die bisherige monatliche Miete mindestens verdoppelt würde,

c) die bauliche Veränderung wird in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen und

d) die Arbeiten werden nach Beginn der baulichen Veränderung für mehr als zwölf Monate nicht weitergeführt. Die Vermutung einer Pflichtverletzung kann jedoch vom Vermieter widerlegt werden. So gelten die durch den neuen § 559 d BGB aufgestellten Vermutungen dann nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt    (§ 559 d S. 2 BGB).

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