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II. Die Rechenschritte im Einzelnen


1. Bestimmung der Tabellenmiete
Zunächst ist die Wohnung in die sich aus § 6 Abs. 1 ergebende Mietentabelle korrekt einzuordnen:

01. Bezugsfertig bis 1918,
mit Sammelheizung und Bad
6,45 €/m²
02. Bezugsfertig bis 1918,
mit Sammelheizung oder Bad
5,00 €/m²
03. Bezugsfertig bis 1918,
ohne Sammelheizung und Bad
3,92 €/m²
04. Bezugsfertig 1919 bis 1949
mit Sammelheizung und Bad
6,27 €/m²
05. Bezugsfertig 1919 bis 1949
mit Sammelheizung oder Bad
5,22 €/m²
06. Bezugsfertig 1919 bis 1949
ohne Sammelheizung und Bad
4,59 €/m²
07. Bezugsfertig 1950 bis 1964
mit Sammelheizung und Bad
6,08 €/m²
08. Bezugsfertig 1950 bis 1964
mit Sammelheizung oder Bad
5,62 €/m²
09. Bezugsfertig 1965 bis 1972
mit Sammelheizung und Bad
5,95 €/m²
10. Bezugsfertig 1973 bis 1990
mit Sammelheizung und Bad
6,04 €/m²
11. Bezugsfertig 1991 bis 2002
mit Sammelheizung und Bad
8,13 €/m²
12. Bezugsfertig 2003 bis 2013
mit Sammelheizung und Bad
9,80 €/m²

Gemeint ist die erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung. Auch bei modernisierten Wohnungen gilt daher das ursprüngliche Baujahr. Ein abweichendes Jahr der Bezugsfertigkeit ist anzunehmen bei  

- Neuschaffung von Wohnraum durch Dachgeschossausbau

- Wiederaufbau nach vollständiger Zerstörung

- Umbau von Gewerberäumen zu Wohnraum unter wesentlichem Bau- und Kostenaufwand.

2. Zuschlag für Ein- und Zweifamilienhäuser

Befindet sich die Wohnung in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze gemäß § 6 Abs. 2 um 10%.  

3. Moderne Ausstattung

Wenn eine moderne Ausstattung vorhanden ist, erhöht sich die Mietobergrenze gemäß § 6 Abs. 3 um 1,00 €/m².

Hierzu müssen mindestens drei der folgenden fünf Merkmale vorhanden sein:

1. Schwellenlos erreichbarer Aufzug von der Wohnung und vom Hauseingang,

2. Einbauküche,

3. Hochwertige Sanitärausstattung,

4. Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,

5. Energieverbrauchskennwert weniger als 120 kWh/(m² a).

Im Einzelnen:

1. Aufzug

Von vornherein scheiden Fahrstühle aus, deren Eingang sich auf der halben Treppe befindet.

Ob der Hauseingang selbst schwellenlos erreichbar ist oder ob man von der Straße aus einige Stufen
überwinden muss, um zum Hauseingang zu gelangen, ist unerheblich.

2. Einbauküche

Eine Einbauküche beinhaltet Ober- und Unterschränke, Herd oder Kochfeld und Backofen, Dunstabzugshaube und Spüle (AV Nr. 6.3.2).

Das Merkmal wird nur dann berücksichtigt, wenn die Einbauküche vom Vermieter gestellt wird (AV
Nr. 6.3).

3. Hochwertige Sanitärausstattung

Die Sanitärausstattung im Bad und WC (Badewanne, Dusche und Waschbecken einschl. Armaturen, Toilette) muss hochwertig sein. Der Begriff der Hochwertigkeit bezieht sich auf die Qualität des Materials und dessen Verarbeitung und den Preis.

Auch besondere Ausführungen, zum Beispiel Rund- oder Eckbadewanne, deuten auf die
Hochwertigkeit hin (AV Nr. 6.3.3).

4. Hochwertiger Bodenbelag

  • Parkett, Naturstein, Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Bodenbelag (AV Nr. 6.3.4)
  • in mehr als 50% der Wohnräume (also ohne Küche und Bad/WC). 

5. Energieverbrauchskennwert

  • kleiner als 120 kWh/(m² a)

4. Korrektur nach Wohnlage

Die Wohnlagezuordnung ist dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2019 zu entnehmen.

Es werden folgende Zu- und Abschläge vorgenommen:

Einfache Wohnlage:     -28 Cent

mittlere Wohnlage:        -9 Cent

gute Wohnlage:         +74 Cent.

5. Modernisierung

Die Tabellenmiete des § 6 erhöht sich nach § 7 Abs. 1 um bis zu einem Euro, wenn der Vermieter nach dem Inkrafttreten des Gesetzes die Miete aufgrund einer Modernisierung erhöht hat.

Achtung: Dies gilt nicht für alle Modernisierungen, sondern nur für bestimmte, "privilegierte" Modernisierungsmaßnahmen. Hierzu zählen solche, zu denen der Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet ist, die der Energieeinsparung oder der Schaffung von Barrierefreiheit dienen.  

Die Vorschrift ist sinngemäß auch auf solche Modernisierungen anzuwenden, die zwischen dem 18.
Juni 2019 und dem 23. Februar 2020 erfolgt sind (§ 7 Abs. 2).

6. Härtefälle

Auf Antrag des Vermieters kann die Investitionsbank Berlin "zur Vermeidung einer unbilligen Härte" eine höhere als die nach dem Mieten WoG Berlin zulässige Miete genehmigen (§ 8 Abs. 1).

Dies setzt voraus, dass die Gründe hierfür nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen.

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