BWE Berlin und Brandenburg (Bund der Wohnungs- und Grundeingentümer)

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III. Erlaubnis für Untervermietung

Wenn kein Fall der zu II. benannten Personengruppen vorliegt, muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen. Gemäß § 553 BGB ist der Vermieter aber verpflichtet eine Erlaubnis zu erteilen für die Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung, wenn der Mieter hierfür ein berechtigtes Interesse hat.

1. Gebrauchsüberlassung eines Teils der Wohnung

§ 553 BGB gewährt keinesfalls einen Anspruch auf gänzlicher Gebrauchsüber- lassung der Wohnung durch den Mieter an einen Dritten. Es wird hier ausdrücklich nur von Teilen der Wohnung gesprochen.

Unproblematisch gemeint ist damit, dass der Hauptmieter eine gewisse Zahl seiner
Zimmer an einen Untermieter vermietet und dabei aber auch selbst noch in der Wohnung wohnt.
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.06.2014 (Az. VIII ZR 349/13, = Kanada Entscheidung) hat dieser die Ansicht vertreten, dass es für eine teilweise Gebrauchsüberlassung der Wohnung nicht erforderlich ist, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung (für die Zeit der Gebrauchsüberlassung) behält. Der Mieter hat auch dann einen Anspruch auf Erteilung einer Untermieter- laubnis nach § 553 BGB, wenn er vorübergehend berufsbedingt ins Ausland geht. Der Bundesgerichtshof weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass ein Mieter keine Gebrauchspflicht seiner Wohnung hat. Dies hat zur Folge, dass der Haupt- mieter mit dem Untermieter nicht gemeinsam wohnen muss.

Der Gebrauch durch den Untermieter darf aber nur vorübergehend sein. Der Hauptmieter muss zurückkehren wollen. Im Übrigen sollte der Hauptmieter in seiner Wohnung postalisch erreichbar sein (Name bleibt auf Klingelschild und Postkasten) und gemeldet bleiben. Auch darf er nicht gänzlich von der Nutzungsmöglichkeit seiner Wohnung ausgeschlossen sein. Es sollten noch in einem Bereich Möbel und persönliche Gegenstände des Hauptmieters verbleiben.

2. berechtigtes Interesse

Nach § 553 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Untermieter- laubnis gegenüber dem Vermieter, wenn er ein berechtigtes Interesse hieran hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein berechtigtes Interesse dann anzunehmen, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nach- vollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters gemeint, welches nicht ganz unerhebliches Gewicht hat und welches mit der geltenden Rechtsordnung im Einklang steht. Dabei sind wirtschaftliche aber auch persönliche Interessen gemeint.
Als persönliche Interessen sind beispielsweise anerkannt,

die Aufnahme des Lebenspartners,
der Auszug eines Mitmieters, sodass der Mieter ansonsten allein in der

Wohnung verbleiben würde,

Verkleinerung der Familie, etwa durch Tod oder Auszug eines anderen

Familienangehörigen etc.
Als wirtschaftliche Interessen sind beispielsweise anerkannt,

Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage des Mieters,
Reduzierung der Wohnkosten,
doppelte Haushaltsführung etc.

3. Versagungsgründe

Nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB stehen dem Vermieter jedoch gleichwohl Versagungs- gründe zur Seite, wenn nämlich in der Person des Dritten (Untermieter) ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder die Überlassung aus sonstigen Gründen dem Vermieter nicht zugemutet werden könnte.

Ist also beispielsweise bekannt, dass der Dritte durch Alkoholismus, Prostitution oder Zuhälterei, Diebstahl oder nachhaltige Körperverletzung o. Ä. den Hausfrieden stören wird, liegt ein Ablehnungsgrund vor.
Wann eine Überlegung vorliegt, hängt im Wesentlichen von den Umständen des Einzelfalls aber auch vom Zuschnitt der Wohnung ab. Man kann die Faustregel aufstellen, dass jeder Person in etwa eine Wohnfläche von 9 - 10 m² zur Verfügung stehen sollte.

4. Erteilung der Erlaubnis

Wenn alle obigen Voraussetzungen erfüllt sind, hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis. Jedoch ist zu beachten, dass nur ein Anspruch auf Erlaubnis für einen konkreten Einzeluntervermietungsfall besteht. Ein Anspruch auf eine generelle Untermieterlaubnis hat der Mieter nicht.
Der Mieter sollte also (möglichst schriftlich) unter Darlegung seiner berechtigten Interessen dem Vermieter Namen, Vorname, bisherige Anschrift und Geburtsdatum des beabsichtigten Untermieters mitteilen. Erst mit dem Vorliegen der Untermieter- laubnis darf der Mieter den Untermieter in die Wohnung aufnehmen.
Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass ein Anspruch aus Gewohnheitsrecht nicht besteht, selbst wenn also der Vermieter eine längere Zeit Untermieter „geduldet“ hat, erwächst für den Mieter hieraus kein Anspruch auf Erteilung einer neuerlichen Erlaubnis.

5. Untermietzuschlag

Nach § 558 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erteilung der Untermieterlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter mit einer angemessenen Erhöhung der Miete (Untermietzuschlag) einverstanden ist. Das Gesetz gibt hier keine konkreten Zahlen vor. In der Rechtsprechung hat sich aber herauskristallisiert, dass zwischen
20 und 25 % des Untermietzinses, welches also der Untermieter an den Hauptmieter zahlt, als angemessene Erhöhung angesehen wird.