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Rechtsanwalt Christian Janssen 
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Bei der geplanten Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses über das Portal Airbnb sind in der Regel steuerrechtliche Fragen zu klären, es ist eine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung einzuholen und eine Ausnahmegenehmigung für eine Zweckentfremdung ist zu beantragen. Gerne informiere ich Sie hierzu im folgenden Beitrag.
Je nachdem, ob Sie Eigentümer des Objekts oder Mieter sind, ergeben sich unterschiedliche Herausforderungen.
Während der Mieter in der Regel die Zustimmung von seinem Vermieter für die Untervermietung an fremde Dritte benötigt, hat sich der Eigentümer mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abzustimmen.
Airbnb versteht sich als Vermittler zwischen Gastgeber und Gast. Für die Vermittlung wird Airbnb an den Erlösen des Gastgebers beteiligt. Das entscheidende Rechtsverhältnis entsteht aber zwischen Gastgeber und Gast.
Der Gast wird Ihnen von Airbnb vermittelt und Sie haben keine Möglichkeit, bei der Auswahl Ihrer Gäste mitzuwirken. Insofern sollten Sie vorab in einem Beratungsgespräch mit mir klären, ob Airbnb überhaupt das richtige Portal für Sie ist oder ob Sie nicht lieber die Möglichkeit behalten möchten, sich Ihre Vertragspartner allein auszusuchen.
Ein entscheidender Vorteil von Airbnb ist sicherlich die Möglichkeit, sehr hohe Gewinne mit der nur tageweisen Vermietung zu erzielen im Vergleich zur langfristigen Vermietung. Sie können so Ihre Mietkosten auf mehrere Schultern verteilen. Andererseits können Sie unliebsame Mitbewohner meist innerhalb kurzer Zeit wieder loswerden.
Gerade die Kurzzeitvermietung hat aber auch ihre Herausforderungen. So müssen Sie die Gäste in die Hausordnung einweisen und die vermieteten Räume öfter sauber halten, da dies ein Service ist, der von Airbnb erwartet wird. Gerade in Großstädten gibt es eine Vielzahl von Anbietern und daher ist auch die Konkurrenz groß.
Baurechtlich ist die geplante Vermietung von Wohnraum an wechselnde Übernachtungsgäste keine reine Wohnnutzung mehr, sondern stellt baurechtlich einen Beherbergungsbetrieb dar. Hierfür bedarf es einer Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung. Dies erfolgt am besten über eine Bauvoranfrage an die zuständige Behörde (Bezirksamt).
Zivilrechtlich müssen Sie entweder von Ihrem Vermieter oder der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Genehmigung einholen, da sonst die Kündigung des Mietverhältnisses oder die Untersagung der Nutzung durch die Eigentümergemeinschaft droht. Beachten Sie, dass durch den häufigen Wechsel von Übernachtungsgästen der Hausfrieden gestört werden kann und man von Ihnen verlangen wird, dem Einhalt zu gebieten.
Verwaltungsrechtlich lohnt sich ein Blick in das Zweckentfremdungsverbotsgesetz Ihres Bundeslandes. Dort ist geregelt, unter welchen Umständen Wohnraum zu einer Beherbergung zweckentfremdet werden darf. Meist finden sich Beschränkungen, die darauf abzielen, dass Sie die Wohnung für wenige Wochen im Jahr untervermieten dürfen. Es kann aber auch die Auflage ergehen, dass nur ein Teil der Wohnung vermietet werden darf oder eine Mindestanzahl an Nächten pro Buchung festgelegt wird, um die Nachbarschaft zu schonen.
Ihr Beherbergungsbetrieb ist zu registrieren. Bei Beantragung der Baugenehmigung wird die Behörde dann von Ihnen Maßnahmen für den Brandschutz oder ausreichend Stellplätze verlangen. Hierfür muss der Einzelfall genau betrachtet werden.
Nur mit einer Beratung im Vorfeld einer Vermietung können Sie Sanktionen durch Behörden aus dem Weg gehen. Gern bin ich aber auch für Sie da, wenn eine Selbstanzeige beim Finanzamt abzugeben ist oder eine nicht genehmigte Vermietung offengelegt werden soll.
In der Regel kann ich durch meine Erfahrung im Umgang mit den Behörden den Vorgang abkürzen und so eine verringerte Sanktion meiner Mandanten oder die Einstellung von eingeleiteten Verfahren erreichen.
Es gibt eine Reihe steuerlicher Herausforderungen im Zusammenhang mit Untervermietungen, die ich Ihnen hier kurz erläutern möchte. Eine passgenaue Beratung kann aber nur nach vorheriger Terminvereinbarung erfolgen.
Die über die Plattform erzielten Einnahmen sind Ihrem Einkommen hinzuzurechnen. Daneben gibt es eine Reihe von Bundesländern, die Bettensteuern erheben. Auch hierfür haften Sie als Vermieter eines Airbnb-Objekts.
Bei der Einkommensteuer müssen die Einnahmen aus dem Portal bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden. Gleichzeitig können Sie aber auch die Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind, als Werbungskosten abziehen. Ich bilde zur besseren Übersicht einen Werbungskostenbetrag pro Nacht. Details hierzu erläutere ich Ihnen gern in einer Erstberatung.
Bei der Umsatzsteuer kann die umsatzsteuerliche Kleinunternehmerregelung in Anspruch genommen werden. Doch auch hier gibt es einiges zu beachten, da Sie hierdurch auch den Vorsteuerabzug einbüßen. Das ist gerade bei Neuanschaffungen für Möbel ärgerlich, und ich kann Ihnen gern erläutern, wie Sie mithilfe der Vorsteuer Ihren Investitionsaufwand senken können.
Bitte bedenken Sie, dass die deutschen und irischen Steuerbehörden zusammenarbeiten. Sämtliche Daten der in Deutschland ansässigen Airbnb-Vermieter werden durch die in Irland ansässige Airbnb Ltd. überliefert. Somit ist es nur eine Frage der Zeit, bis auch Ihr Finanzamt von Ihren Vermietungsaktivitäten erfährt.
Somit sollte ggf. eine strafbefreiende Selbstanzeige überlegt werden.
Daneben führen die häufigen Wechsel von Übernachtungsgästen zu Nachbarschaftsstreit, der nicht selten von der Polizei geschlichtet werden muss. Es ist durchaus denkbar, dass Sie als Vermieter und damit Zweckveranlasser der polizeilichen Handlungen zur Kostentragung des Einsatzes aufgefordert werden.
Meine Beratung beginnt bereits vor der ersten Buchung. Ich erläutere Ihnen für Ihren Einzelfall die Chancen und Risiken und prüfe hierfür Verträge oder Bebauungspläne.
Kommt es zu Ärger mit dem Vermieter oder der Wohnungseigentümergemeinschaft, helfe ich bei der außergerichtlichen oder gerichtlichen Streitbeilegung.
Stellt sich eine Behörde bei der Genehmigung Ihres Vorhabens quer, unterstütze ich Sie durch meine bundesweite Erfahrung in diesem Rechtsbereich.
Hat das Finanzamt ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung eingeleitet, helfe ich bei der möglichst geräuschlosen Einstellung dieses Verfahrens und vermeide so, dass Ihnen weiteres Ungemach durch eine öffentliche Hauptverhandlung droht.
Dabei müssen Sie sich nicht auf den Weg nach Berlin machen, sondern können mich telefonisch oder per E-Mail erreichen. Die anschließende Beratung kann auch über mein Videochatprogramm vOffice ganz bequem von Ihrem heimischen PC erfolgen, ohne dass Sie eine weitere Software einrichten müssen.
Da mein Dienstleister RA Micro ausschließlich auf deutsche Server setzt, ist der Datenschutz ebenfalls gewährleistet.
AKTUELLE WOHNUNG & HAUS
Das aktuelle Magazin für den Wohnungs-, Haus- und Grundeigentümer in der Ausgabe 02/2025 ist erschienen.
BERLINER MIETSPIEGEL 2024
Der aktuelle Berliner Mietspiegel 2024 liegt vor.
PRESSEINFORMATION
Vom Bayer. Wohnungs- und Grundelgentümerverband e.V. zum Thema:
Eigenbedarfskündigung bei Zweitwohnung zulässig.